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澳洲买农场需要的程序!澳洲农场价格影响的因素
发布日期:2019-12-11

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澳洲农场的种类有很多,有小到几千平米的生活方式性农场,也有大到几千公顷的经济性农场。百分之六十以上的大农场从事农作物种植业、养羊业、养牛业或者兼营其中两种或三种。百分之九十以上的农场是家庭农场,其余为公有或私营公司所有。澳大利亚农场大致分布在三大区域:塔斯马尼亚和狭窄沿海地带多雨区,主要经营乳业,牛肉;内陆地带,用来种植小麦,其它冬作物和养羊,及内大农牧区,特点是降雨量少,较肥沃的土壤,用来大规模的养牛和羊。主要农产品包括:粮食作物;畜牧业,肉牛和奶牛;乳业;渔业;羊肉和羊毛;棉花;蔬菜种植;葡萄栽培;水果及坚果;家禽;甘蔗等。

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一、购买澳大利亚农场的一般程序:

在澳洲不动产交易过程中,为保证交易的公平与公正和买卖双方的权益,政府有一套完整的政策、法律、法规,买卖双方依法进行交易,不动产的买卖方为有效。各州略有不同,但出售农场时,农场主都基本要准备如下文件:

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有的州称之为32条款(Section 32)。合同由律师出具,是澳洲政府规定的出售产业时所必须有的文件。内容包括:原始资料。关于农场的的地点、面积、历史上曾经在这块土地上发生过各次交易的卖主的姓名。这封重要文件也叫“title” 或“地契”。地契是政府颁发的,农场与生俱来的法律文件,列明该农场历往所属,证明该农场属于出让者所有,即出让者有权出让该农场。如农场的所有者属于夫妻,则夫妻都要在合同上签字。如农场属于公司,则公司的法人代表要在合同上签字。地契还详细说明地的大小,形状,用途等。文件中还有政府出具的该这块土地的使用用途, 各项开销,比如市政税﹐水费等和其它附属协议:如与邻里公用道路等。这份声明必须提供,所提供的数据必须保证其正确和详尽。

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2、农场出让合同,规范的合同内容主要有:

出售价格;成交日期(即从交付首期到农场地契转交的时间期限,从一个月,三个月到六个月不等);详细的农场的动产,不动产内容;农场的属性,如种植小麦,或养牛等,购买者在获得政府有关部门的批准前,不得随意更改经营范围和内容,如增加养羊的数量,或伐木种田等;付款条件,方式等。

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3、会计师出具的农场生产经营收支平衡表:

(1)购买者看到自己感兴趣的农场后,购买程序大致如下:

 · 可以向卖方索取有关资料;

 · 将合同及农场的相关资料分别提供给自己的会计师和律师对内容进行核查

澳洲不动产购买强制律师指导。在买卖过程中双方都需要律师,这是强制性的。双方必须有律师,以确保合同的有效性。

 · 如对所读资料满意,可以约定视察农场。

 · 如对自己所读,所看都满意,买方可以考虑出价

出价须以书面形式, 支票或少量现金出示。如卖方接受出价,澳洲买房或被要求付百分之十(或百分之五,由卖方定)预付款。预付款依法存入政府认定的第三方信用账户,在交接时作为购买农场总款的一部分进行结算。

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 · 买方组织款项,时间由一个月到多个月不等。

 · 预付款支付之后,买方还可以另外雇请土地核查部门(convienser)对土地进行核查,或对农场的经营情况进行核算,如若发现与物主出示的材料不符,卖方有权收回预付款,终止合同。

 · 签署并交换合同

合同一式两份,每一方都在自己的售房合同文本上签字。然后“交换合同”。照理一旦双方都在合同上签了字,合同即不可更改。

 · 冷静期

澳洲法律规定购买物业有一个“冷静期”,如按昆士兰州政府规定,所有物业交易都强制性规定有一段考虑变动的期限,其时间是从购房者与销售商或发展商签订合同并收到合同当天起算共五个法定工作日。在冷静期间,买家要取消合同可以不说明任何理由。

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二、澳大利亚的农场价格的影响因素

影响农场价格的因素有很多,土地、水源、交通、附属设施、已有作物等等,很难对澳大利亚的农场做一个客观的估价。比如在城市发展规划地带买一块生产或非生产型农用地,若干年后城市规划,此地段可以变为民用住宅区,此块农用地在几年时间所获得的增值是十分可观的。在比如一个带小麦种植农场,羊,牛养殖场,新买主发现农场上的玉,大理石材比粮食种植更有价值。更有最近关于中国企业在澳洲买农场,实际是为了开采农场地下矿产,都很难把购买的农场价格与投资回报做一个合理的估算。

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但除去冒险掠财,掏宝性质的收购,农场的价格还是有据可依的。最普遍的算法是资产的估值和现金流动的倍数。资产估值是把农场的所有资产(住宅,粮食产量,牲畜数量,机器,设备等)进行估价而所得的价格。现金流的倍数是除去农场的动产,不动产价值外,生产流动资金所产生的利润作为投资回报作为决定农场价格尺度。其倍数可参考同类已售出的农场,比较笼统的算法是农场价格等于动产,不动产加现金流的一至三倍。想了解更多澳洲农场,澳洲加油站,澳洲酒庄等直接致电38138威尼斯国际详细咨询。


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